Horváth Gyula

Kommentár
a társasházi

törvényhez

Kommentár a társasházakról szóló

2003. évi CXXXIII. törvényhez

Wolters Kluwer • Budapest, 2017

Kiadja a

Wolters Kluwer Kft.

Budapest, 2016

1117 Budapest, Prielle Kornélia u. 21–35.

Telefon: +36 (1) 464-5656

Fax: +36 (1) 464-5657

e-mail: info-hu@wolterskluwer.com

www.wolterskluwer.hu

Felelős vezető: Tóth Gábor, a Wolters Kluwer Kft. ügyvezetője

Kiadásért felelős: Gócza Éva

A kiadványok szerkesztéséért felelős: dr. Rajházi Mónika

Felelős szerkesztő: dr. Szilvási Miklós

Műszaki szerkesztés: Wolters Kluwer Kft.

Grafikai tervezés: Wolters Kluwer Kft.

Nyomdai előkészítés: KorrInfo Kft.

ISBN 978 963 295 687 9

Termékkód: YEB1735

Kiadványaink megtekinthetők és megvásárolhatók szakkönyvesboltunkban a Kiadó címén, továbbá a shop.wolterskluwer.hu portálon.

Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítás és a mű bővített, illetve rövidített változatának kiadási jogát is.

A Kiadó írásbeli hozzájárulása nélkül sem a teljes mű, sem annak bármely része semmiféle formában (fotokópia,

mikrofilm vagy más hordozó) nem sok szorosítható.

Szerző:

dr. Horváth Gyula

Kézirat lezárva:

2017. július 1.

Második, átdolgozott kiadás

© dr. Horváth Gyula, Budapest, 2014, 2017

© Wolters Kluwer Kft., Budapest, 2014, 2017

RÖVIDÍTÉSEK JEGYZÉKE

1959-es Ptk.

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről

1997-es 

Társasházi tv.  

1997. évi CLVII. törvény a társasházról

Civil tv.

2011. évi CLXXV. törvény az egyesülési jogról, a közhasznú jogállásról, valamint a civil szervezetek működéséről és támogatásáról

Étv.

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről

Info tv.

2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról

Inytv.

1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

Inytv. vhr.

109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról

Ket.

2004. évi CXL. törvény a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól

Közjegyzői tv.

1991. évi XLI. törvény a közjegyzőkről

Lakás tv.

1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

OTÉK

253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről

Pp.

1952. évi III. törvény a polgári perrendtartásról

Ptk.

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről

Számv. tv.

2000. évi C. törvény a számvitelről

Társasházi tv.

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL

PREAMBULUM

Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:

Preambulum

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasházi tv.) preambuluma kizárólag a szabályozás célját rögzíti. Kimondja, hogy a törvény megalkotására a társasháztulajdon létesítésének és biztonságos fenntartásának, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működésének, valamint a tulajdonosi érdekek érvényesítésének érdekében került sor.

Sajnos a preambulum semmilyen elvi, elméleti tételt nem tartalmaz, amely segítené az egyes szabályok értelmezését.

1. Bevezetés

A KSH 2005-ben publikált adatai szerint Magyarországon a négy- és négynél több lakásos épületben található 1,3 millió lakás háromnegyede társasházként funkcionál. Vagyis a lakosság körülbelül 30%-a társasházban él. .Ebből következően a Társasházi tv. rendelkezései a lakosság széles körének mindennapjait szabályozzák. Mivel normáit a többnyire jogi végzettséggel nem rendelkezők alkalmazzák, indokolt, hogy szabályainak megfogalmazása egyértelmű, és a laikusok számára is könnyen megérthető legyen. Sajnos a Társasházi tv. ezen elvárásoknak nem minden esetben tud megfelelni. Kommentárunkban ezért törekszünk a közérthetőségre, és esetenként kitérünk olyan jogviszonyok magyarázatára is, melyek a jogászok számára nem szorulnak magyarázatra. Célunk, hogy a kiadványt a jogi képzettséggel nem rendelkező közös képviselők, társasházkezelők, társasházban élők is hasznosíthassák.

2. A társasházi jogviszonyhoz szorosan kapcsolódó egyéb jogszabályok

A Társasházi tv. nem kizárólagosan szabályozza a tárgykörébe vont jogviszonyokat. A társasházakkal kapcsolatos rendelkezéseket tartalmaz a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.), az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.), illetve annak végrehajtási rendelete a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) is. Ide sorolható fontos további jogszabály a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyeletének eljárási szabályairól szóló 155/2015. (VI. 25.) Korm. rendelet.

3. A szabályozás jellege

A Társasházi tv. szabályozási köre rendkívül sokrétű. Találhatunk benne dologi és kötelmi jellegű szabályokat is. Ebből következően a normák kógenciájának vagy diszpozitivitásának eldöntése önmagában is komoly kihívás elé állítja a jogalkalmazókat.

Sok esetben a törvényszöveg alapján nehéz megítélni, hogy az adott szabály kógens vagy eltérést engedő-e, különösen, ha nem dologi jogi jellegű szabályról, hanem szervezeti rendelkezésről van szó.

A következetes ítélkezési gyakorlat alapján azonban egyértelműen kijelenthető, hogy a Társasházi tv. rendelkezéseitől csak abban az esetben lehet eltérni, ha az eltérést a törvény kifejezetten megengedi. Ilyen eltérést engedő szabályt tartalmaz a Társasházi tv. 3. § (3) bekezdése (a tulajdonostársak kezesi felelősségének mértéke a társasház-közösség egészét terhelő kötelezettségekért), a 24. § (1) bekezdése (közös költség viselése), a 26. § (4) bekezdése (dohányzás engedélyezése a zárt légterű közös tulajdonú részeken, területeken), a 37. § (2) bekezdése (az eredetivel azonos napon tartott megismételt közgyűlés lehetőségének kizárása).

Látható, hogy eltérésre a törvény kizárólag olyan kérdésekben ad lehetőséget, amelyet a hatályos jog szerint a szervezeti-működési szabályzatban (esetleg az annak részét képező házirendben) kell szabályozni.

4. A társasházakra vonatkozó korábbi szabályozás

Tekintve, hogy a társasházak általában évtizedeken keresztül működnek, a Társasházi tv. rendelkezései túlnyúlhatnak a jogszabály időbeli hatályán. A törvény rendelkezéseit az olyan társasházakra is alkalmazni kell, melyek a hatálybalépése, 2004. január 1-je előtt jöttek létre.

E sajátosságra figyelemmel a törvény kimondja, hogy a hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni [Társasházi tv. 63. § (1) bek.]. Emiatt legalább a felsorolás szintjén célszerű megemlíteni a korábbi jogszabályokat.

A társasházakra vonatkozó szabályokat a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk tartalmazta először. E jogszabály egészen 1979-ig hatályban volt, azt a társasházról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet váltotta. Ezt követte a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény (a továbbiakban: 1997-es Társasházi tv.), melyet a hatályos Társasházi tv. váltott fel.

I. Fejezet

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

A társasház

1. § (1)

(2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.

(3)

1. A társasháztulajdon fogalma

A törvény nem határozza meg a társasháztulajdon fogalmát. Ennek oka, hogy a Ptk. hatálybalépésével egyidejűleg, 2014. március 15-én a jogalkotó megszüntette azt a párhuzamosságot, hogy mind a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: 1959-es Ptk.) mind Társasházi tv. – gyakorlatilag azonos szöveggel – tartalmazott fogalom meghatározást.

Érdemben nem történt változás a korábbi rendelkezésekhez képest, sőt némi fogalmi zavar is megállapítható a Ptk. és a Társasházi tv. rendelkezéseinek összevetésekor. A Ptk. szerint társasház akkor jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Ez a társasháztulajdon definíciója.

A Társasházi tv.-ben a társasház nem a közös tulajdon egy formája, hanem a társasháztulajdonnak minősülő (lakó vagy egyéb) épület.

A Társasházi tv. szerint társasház: a lakóépület és a nem lakás céljára szolgáló épület. Lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. Nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.). (Társasházi tv. 56. § 1. pont)

Mindez azonban nem változtat azon, hogy a társasháztulajdon a közös tulajdon egyik speciális formája.

Mind a Ptk., mind a Társasházi tv. rendelkezéseit figyelembe véve egyértelműen kijelenthetjük, hogy társasháztulajdonná csak ingatlannak minősülő (vagy a felépítést követően azzá váló) épület alakítható. Vagyis olyan építményekből lehet társasház, melyek alkotórészi kapcsolatban állnak az alattuk lévő földrészlettel.

Vannak olyan építmények (például pavilonok), melyekről nem lehet egyértelműen eldönteni, hogy azok az alattuk lévő ingatlannal alkotórészi kapcsolatban állnak-e. Egy felépítmény ingó vagy ingatlan jellegét kétség esetén a földterülettel való összefüggése dönti el, azaz, hogy ez az összefüggés alkotórészi vagy tartozéki jellegű.

A Ptk. 5:15. §-a értelmében alkotórész mindaz, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. A fődolog mindig a föld. Az alkotórész kapcsolat megállapításához azt kell elsősorban vizsgálni, hogy az építmény annak elpusztulása és jelentős állagsérelme nélkül elválasztható-e a földtől. Ha igen, akkor nem tekinthető alkotórésznek. Az, hogy a felépítmény betonalapra épült és közművekkel ellátott, önmagában még nem jelenti azt, hogy az építmény és a földterület közt alkotórészi kapcsolat lenne. Ha pedig az építmény nem minősül ingatlannak, akkor nem alakítható társasházzá. Ebből következően egy több pavilonból álló „bódésor” adott esetben nem lehet társasház még akkor sem, ha azt betonalapra építik, közművesítik stb.

Tekintve, hogy a társasház az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre, figyelemmel kell lenni arra is, hogy az ingatlan-nyilvántartás szempontjából mi minősül épületnek. Az ingatlan-nyilvántartás szabályai szerint épületnek minősül a 12 m2-nél nagyobb, kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület; a faépületek vagy vasvázas épületek közül pedig az, amelynek szilárd alapja (kő, tégla, beton stb.) van [Inytv. vhr. 51. § (4) bek.]. Csak e követelményeknek megfelelő épület alakítható társasházzá, ha az egyéb törvényi előírások is teljesülnek.

További fontos eleme a társasháztulajdon fogalmának, hogy az épületben legalább két, műszakilag megosztott lakásnak vagy helyiségnek kell lennie. Az, hogy műszakilag megosztott, azt jelenti, hogy a két lakást (helyiséget) egymástól épületszerkezet (például válaszfal) választja el. További feltétel, hogy mindkét lakás (helyiség) önállóan megközelíthető a közös tulajdoni részek, illetve közterület felől és mindkettő alkalmas a rendeltetése (lakás, garázs, üzlethelyiség stb.) szerinti használati célra.

Nem jelent műszaki megosztást a teremgarázs beállóhelyeinek felfestése, ezért ezek nem alakíthatók önálló ingatlanná (külön tulajdonná). Ez egyébként komoly hiányossága a hatályos szabályozásnak, mely egy egyszerű jogszabály módosítással kiküszöbölhető lenne. Ha a törvény vagy az Inytv. illetve az Inytv. vhr. lehetővé tenné a teremgarázsban egyértelmű felfestéssel elválasztott parkolóhelyek önálló ingatlanként, társasházi külön tulajdonként történő bejegyzését, akkor sokkal egyszerűbb lenne a parkolóhelyek tulajdonjogának átruházása.

A két, műszakilag megosztott lakásnak vagy helyiségnek egy épületben kell lennie. Ha a földrészleten több épület is található, az nem akadálya a társasházzá alakításnak, ha legalább az egyik épületben van két, műszakilag megosztott lakás vagy helyiség.

Egy földrészleten csak egy társasház hozható létre függetlenül az épületek számától. Ettől eltérni csak osztott tulajdonjog esetén lehetséges. Ha a földrészlet tulajdonosa a társas-házközösségen kívüli személy, akkor nincs akadálya annak, hogy a társasházat épületenként alakítsák ki, ha erre az egyes épületek egyébként alkalmasak.

A hatályos szabályok [Inytv. 11. § (4) bek. és Inytv. vhr. 52. § (1) bek., 53. § (1) bek.] szerint társasház nem hozható létre több földrészleten, mert a társasház törzslapon csak egy helyrajzi számon nyilvántartott földrészlet szerepelhet.

2. A külön tulajdon

Társasháztulajdonról csak akkor beszélhetünk, ha van alapító okirat, amely meghatározza, hogy mely ingatlanrészek tartoznak külön tulajdonba. Minden, az alapító okiratban külön tulajdonként meg nem határozott ingatlanrész közös tulajdonnak tekintendő.

A külön tulajdon az ingatlan-nyilvántartásban ún. egyéb önálló ingatlanként kerül bejegyzésre a tulajdonost megillető (közös)tulajdoni hányaddal együtt (Inytv. 12. § b) pont). A külön tulajdont az ingatlan-nyilvántartás ún. társasház különlap formájában tartja nyilván (Inytv. vhr. 54. §). A külön tulajdoni ingatlant a joggyakorlat albetétnek is nevezi.

Gyakran felmerülő kérdés, hogy a külön tulajdonnak műszakilag egybefüggőnek kell-e lennie, vagy lehetséges, hogy az adott albetéthez az épület különböző részeiben lévő helyiségek tartozzanak. Erre a kérdésre az ingatlan-nyilvántartás szabályai egyértelmű választ adnak. Az Inytv. 13. § (2) bekezdése kimondja, hogy öröklakásként kell nyilvántartani a lakás helyiségeit, függetlenül attól, hogy azok műszakilag összefüggnek-e. Az öröklakás tulajdonosának többi helyiségét (pl. garázs, lakás kialakítására szolgáló tetőtér, padlástér stb.) az alapító okirat rendelkezésétől függően kell a lakással együtt vagy önálló ingatlanként nyilvántartani. Tehát az alapító okirat tartalma határozza meg, hogy a külön tulajdon része-e az erkély, a garázs, a pincerekesz, vagy más tárolóhelyiség. Nem lehet önálló ingatlanként nyilvántartani az olyan helyiséget, amely műszaki okokból nem alkalmas önálló ingatlanként való bejegyzésre. Ha az alapító okirat külön nem rendelkezik, akkor ezen épületrészek jogi sorsa attól is függhet, hogy az önálló tulajdonban álló lakással alkotórészi kapcsolatban vannak-e (BH1976. 352., Legfelsőbb Bíróság Pfv.E.21.539/2004/2.).

Az nem feltétele a társasháztulajdon létrehozásának, hogy több tulajdonos legyen. Egyetlen tulajdonos tulajdonába is kerülhet az összes külön tulajdoni ingatlan. A külön tulajdon tulajdonképpen egy jogi fikció. A törvény bizonyos feltételek fennállása esetén lehetővé teszi a tulajdonos(társak)nak, hogy jogi értelemben önálló, a többi ingatlantól független ún. külön tulajdonokra osszák az épületet, mely külön tulajdonokhoz kapcsolódik egy eszmei tulajdoni hányad, mely a közös tulajdonban maradó részekre vonatkozik.

Ez a közös tulajdon egyéb formáihoz képest lényegesen egyszerűsíti a külön tulajdonon fennálló rendelkezési jog gyakorlását.

3. A közös tulajdon

Amint arra fentebb már utaltunk, minden külön tulajdonként meg nem határozott ingatlanrész közös tulajdonnak tekintendő. Az alapító okiratban külön tulajdonként meg nem határozott épületrész (például tartófalak, szigetelések, kémények, tetőszerkezet stb.), épületberendezés (például lift, kaputelefon stb.), helyiség (pince, bicikli- vagy babakocsi tároló stb.), illetőleg lakás (gondnoki, házfelügyelői lakás stb.) közös tulajdonnak minősül.

Főszabályként irányadó, hogy mindaz, amit az alapító okirat kifejezetten nem sorol fel a társasházi külön tulajdonba tartozó részként, közös tulajdonban van. A közös tulajdonba tartozó épületrészek, illetőleg a külön tulajdon meghatározása során kizárólag az alapító okirat, valamint a Társasházi tv. rendelkezései irányadók, kisegítő szabályként alkalmazva a Ptk. rendelkezéseit.

A törvény azt is kimondja, hogy az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.

Azt, hogy a külön tulajdonban lévő egyes épületszerkezet, épületrész, vagyontárgy közös tulajdonba tartozik-e, annak műszaki rendeltetése, illetve használati célja határozza meg, ha az alapító okirat nem ad egyértelmű iránymutatást.

A közös tulajdont az ingatlan-nyilvántartás ún. társasház törzslapon tartja nyilván (Inytv. vhr. 52–53. §).

4. A külön tulajdon és a közös tulajdoni hányad jogi egysége

Amint arra fentebb már utaltunk a társasháztulajdon egy speciális, osztott közös tulajdoni forma. A műszakilag elkülönített, önálló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, az épület többi része és a földrészlet – ha az nem a társasház-közösségen kívüli személy tulajdona – közös tulajdonban van. A külön tulajdon és a közös tulajdonból az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad azonban a Ptk. 5:85. § (3) bekezdése értelmében együtt minősül önálló ingatlannak.

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada semmilyen módon nem választható el a külön tulajdontól. Az sem lehetséges, hogy valaki a külön tulajdont anélkül ruházza át, hogy egyidejűleg a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadot is átruházná.

A külön tulajdon és a közös tulajdon egymástól függetlenül nem terhelhető meg és a Társasházi tv. 10. §-ában foglalt kivétellel nem ruházható át.

Ebből következően nincs lehetőség arra, hogy a közös tulajdoni részekre például jelzálogjogot alapítsanak vagy azt egyéb módon megterheljék. Ez még akkor sem lehetséges, ha ahhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárul. Megterhelni csak a külön tulajdont lehet.

5. A külön tulajdon megszűnésének hatása a közös tulajdoni hányadra

Ha egy külön tulajdon fizikailag megszűnik (lebontják, megsemmisül stb.) az nem jelenti a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad automatikus megszűnését. Sajnos jogszabály ezt a kérdést egyáltalán nem rendezi, de a Kúria egy eseti döntésében (BH2014. 183.) az alábbiakat fejtette ki: „A felperes elsődleges kérelme – tartalma szerint – kiterjed annak a megállapítására is, hogy az I–II. rendű alpereseknek a társasházi közös tulajdonban fennálló tulajdoni hányada a külön tulajdonukban álló helyiség lebontása folytán megszűnt. Abból a körülményből, hogy sem az 1959. évi IV. törvény, sem a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) ezt a kérdést kifejezetten nem rendezi, ilyen következtetés nem vonható le.

A tulajdonjogban csak törvény kifejezett rendelkezése esetén következhet be változás, olyan szerzési módot a tételes jog nem ismer, amelyből – akárcsak analóg módon – levezethető lenne az, hogy társasházi különlapon felvett önálló ingatlan megsemmisülésével az ahhoz tartozó közös tulajdoni hányadot a többi tulajdonostárs szerzi meg. Ezt az értelmezési módot kizárja az is, hogy a közös tulajdonban a közös tulajdoni hányadok megállapítása szerződéssel történt meg.

Ehhez képest konkrét jogszabályban megtestesülő rendező elv hiányában csupán a gyakorlatban érvényesül az az elv, hogy a közös tulajdoni hányadok a külön tulajdonban álló ingatlanok hasznos alapterületéhez igazodnak, de ettől megállapodással el lehet térni. A törvényen alapuló tulajdonszerzés tehát feltételezné, hogy a törvényi rendelkezésből egyértelműen megállapítható a szerzés aránya. A perbeli jogviszonyban erről nincs szó.

A tulajdonostársak kölcsönös megállapodásának hiányában a sajátos helyzetből adódó jogvita rendezésére és az annak eredményeként kialakított tulajdoni viszonyoknak az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére elvileg csak – részben a Ptk. egyes rendelkezéseinek analóg alkalmazásával – a következő módon van lehetőség.

Ha társasháztulajdonban az egyik önálló ingatlan megsemmisül (lebontják), akkor ezt a tényt a bíróságnak kell megállapítania. Ha ez a lefolytatott bizonyítás eredményeképpen megállapítható, akkor következő lépésben megnyílik a lehetőség a társasházban fennálló közös tulajdon megszüntetésére, amelyre más esetben egyébként csak a Tht.-ben meghatározott esetekben, és ott is csak részben lenne lehetőség [Tht. 10. § (2)–(4) bek.].

A közös tulajdon megszüntetésére irányuló kérelem folytán a bíróság a volt tulajdonosok közös tulajdoni hányadát – megváltás ellenében – a többi tulajdonostárs közös tulajdonába adja [Ptk. 148. § (2) bek.]. A döntés folytán kialakult tulajdoni viszonyok teszik lehetővé – további kérelem folytán – az alapító okirat olyan tartalmú módosítását, amelynek eredményeképpen a megszerzett tulajdoni hányadok az egyes külön tulajdoni lapon nyilvántartott önálló ingatlanokhoz rendelhetőek és ennek eredményeként a megváltozott tulajdoni és természetbeni viszonyok az ingatlan-nyilvántartásban átvezethetőek.

A Kúria hangsúlyozza, hogy bár a társasház alapító okirata mint szerződés általában nem módosítható, de a tulajdoni viszonyokban a törvény erejénél bekövetkezett jogváltozás folytán a bíróság rendelkezhet az alapító okirat korábbi rendelkezéseinek a megváltoztatásáról (BH2010. 11.).

Az alapító okirat bíróság által történő módosításának eredményeképpen érhető el, hogy az alapító okirat már nem tartalmazza a megszűnt külön tulajdont és a szintén megszűnt közös tulajdoni hányadot („B” épület).

Csak a fenti kérdésekben való egységes döntés eredményeképpen van lehetőség az alapító okirat módosításának az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésére.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele, hogy a bíróság a felperes által beszerzett záradékolt változási vázrajzot és az épület elbontását igazoló hatósági bizonyítványt az ítélethez mellékelje [1997. évi CXLI. törvény 28. § (1) bek., 25/2013. (IV. 16.) VM rendelet 4. § (3) bek. c) pont, 29. § (2) bek.].”

6. A földhasználati jog

Az épülethez tartozó földrészlet főszabályként a közös tulajdon része.

Előfordulhat azonban, hogy a földrészlet, amelyen az épület áll, nem tartozik a közös tulajdonba. Ez abban az esetben lehetséges, ha az épület és a földrészlet tulajdonjoga elválik, a földrészlet és a rajta álló épület önálló ingatlanokként vannak bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba.

Ha a földrészlet nem tartozik közös tulajdonba, akkor a társasházi tulajdonostársakat a földrészletre törvényen alapuló használati jog illeti meg. Mivel ezt a használati jogot a Ptk. 5:85. § (2) bekezdése hozza létre, a földrészlet tulajdonosa egyoldalúan nem követelhet használati díjat sem a használati jog létrejöttekor, sem annak fennállása alatt. A tulajdonostársak a földhasználati jog alapján jogosultak a földrészlet használatára és hasznai szedésére, valamint kötelesek viselni a földrészlet fenntartásával járó terheket.

Annak nincs akadálya, hogy a tulajdonostársak megállapodjanak a földtulajdonossal a használat módjáról, a földhasználat esetleges ellenértékéről. E megállapodást azonban a társasház-közösség nem, kizárólag az összes tulajdonostárs és a földtulajdonos kötheti meg. Ennek oka, hogy a társasház-közösség jogalanyisága korlátozott, alapvetően az épület fenntartásával és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézésére terjed ki. A földhasználati joghoz kapcsolódó akár dologi, akár kötelmi megállapodás megkötése nem tekinthető ilyennek, hiszen annak tárgya a közös tulajdon körén kívül eső ingatlan használata.

A Ptk. társasházakra vonatkozó rendelkezésein alapuló földhasználati jog a társasháztulajdon megszűnéséig áll fenn. A társasháztulajdon megszűnésekor a használati jog átalakul a Ptk. 5:145. § szerinti földhasználati joggá, ha az épület továbbra is fennmarad. Az épület megsemmisülése esetén értelemszerűen megszűnik a Ptk. 5:85. § (2) bekezdésén alapuló földhasználati jog.

A használati jogra egyebekben a Ptk. földhasználatra vonatkozó rendelkezéseit (Ptk. 5:145. és 5:19. §) kell megfelelően alkalmazni.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2011. 2363. A kéményben, mint a társasház közös tulajdonában álló építményrészben található bélelés helyreállítására, a kémény szabályossá tételére a társasház és nem a kéménybe kötött gázüzemű berendezést használó lakás tulajdonosa köteles.

EBH2007. 1673. A társasházhoz tartozó közös tulajdonú telek-ingatlanon elhelyezkedő felszíni gépkocsi-beálló kizárólagos használata, mint használati jog, nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba.

KGD2013. 132. Társasházi ingatlan megvásárlása a telek és a lakás együttes részét jelenti, ezért az egy összegben meghatározott vételár telekárat is tartalmaz.

KGD2011. 179. Osztatlan közös tulajdonban álló épületrész, földrészlet tulajdonjogát a vevő a külön tulajdonban álló lakáshoz tartozó tulajdoni hányad arányában szerzi meg.

KGD2011. 104. A kéményben, mint a társasház közös tulajdonában álló építményrészben található bélelés helyreállítására, a kémény szabályossá tételére a társasház és nem a kéménybe kötött gázüzemű berendezést használó lakás tulajdonosa köteles.

BH2005. 52. Társasházban lévő lakás értékesítése esetén az eladót szavatossági felelősség csak a külön tulajdonú lakás és a közös tulajdonból ahhoz tartozó hányad után terheli. Hibás teljesítés esetén a vevő a lakás feletti tető javításának teljes összegére nem tarthat igényt.

BH1976. 352. Abban a kérdésben, hogy a társasház erkélye tulajdonjogilag a lakáshoz tartozik-e vagy közös tulajdonban van-e, az alapító okirat rendelkezésének hiányában az erkély rendeltetésének van jelentősége.

Kúria Pfv.I.21.547/2015/6. Nem az átalakítással érintett falak műszaki jellemzői (tartó vagy teherhordó), hanem azok épületen belüli elhelyezkedése és az alapító okirat egybevetése alapozza meg a jogi minősítésüket.

Kúria Pfv.X.20.464/2011/9. A lift és a kaputelefon közös tulajdonban levő részei a társasháznak, s függetlenül attól, hogy a tulajdonostárs ezeket használja-e, az ezzel kapcsolatos költségeket viselnie kell.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.268/2008/11. Közös tulajdoni hányad meghatározása a társasháztulajdon ítélettel történő létrehozása során.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.129/2008/7. A Társasházi tv. 1. § (3) bekezdése szerint a társasháztulajdon ún. földhasználati jogon alapuló formájának létrehozására csak abban az esetben kerülhet sor, ha az épületingatlan és a hozzá tartozó földrészlet tulajdonjoga egymástól elkülönül.

Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.526/2008/3. Főszabályként irányadó, hogy mindaz, amit az alapító okirat kifejezetten nem sorol fel a társasházi külön tulajdonba tartozó részként, közös tulajdonban van.

Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.21.518/2012/4. A tömbfűtés és a távfűtés elhatárolása illetve az ebből eredő igények elbírálásának szempontjai.

Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.901/2012/4. Közös tulajdon megszüntetésének szempontjai olyan esetben, amikor egy tulajdonostárs kizárólag a társasház törzslapon nyilvántartott közös tulajdoni hányaddal rendelkezik anélkül, hogy külön tulajdonnal rendelkezne.

Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.829/2012/5. A közös tulajdon társasház tulajdonná alakítását elutasító kereset elbírálásának szempontjai.

Tatabányai Törvényszék 3.Pf.20.346/2013/3. A társasház főórája és a lakások mérőórái között mért hőmennyiség különbözet társtulajdonosok közötti felosztásának szempontjai távhőszolgáltatás (meleg víz és fűtés) esetén.

99/2010/Tht. 1. § (1)/ISZ Egy kivitelező lakóparkot épít, a lakások egy részét eladta. A társasház még nem alakult meg, de a kivitelező cég közös költséget számláz azoknak a tulajdonosoknak, akik már megvették a lakást. Számlázhat-e közös költséget a tulajdonosok felé a kivitelező?

Kapcsolódó jogi szabályozás

1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról

2. §

Hatályon kívül helyezte: 2013. évi CCLII. törvény 157. § b). Hatálytalan: 2014. III. 15-től.

3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

1. A társasház-közösség jogalanyisága

A Társasházi tv. jogalanyiságot biztosít a társasház-közösség számára. A társasház tulajdonostársainak közössége az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit [Társasházi tv. 3. § (1) bek.].

A jogalanyiság azonban korlátozott, csak az épület fenntartásával és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézésére terjed ki. A társasház korlátozott jogalanyisága az olyan igények érvényesítését teszi lehetővé, amelyek arra irányulnak, hogy a társasház-közösséget alkotó tulajdonostársak jogvédelmet kapjanak a társasháztulajdonú ingatlan háborítatlan használata és birtoklása végett. Ezen igények minősülnek a közös tulajdonnal kapcsolatos ügynek.

A közös tulajdont érintő dologi jogi igény nem tartozik a közös tulajdonnal kapcsolatos intézkedések körébe, így e tekintetben a társasháznak nincs jogképessége. Azokban a perekben, tehát, amelyek a társasházi közös tulajdon tulajdoni helyzetét, ingatlan-nyilvántartási bejegyzését érintik, nem mellőzhető az összes tulajdonostárs perben állása.

Az ítélkezési gyakorlat szerint a szolgalommal kapcsolatos kereset dologi jogi kereset, ezért az a társasházi közös tulajdont érintő olyan dologi jogi igénynek minősül, amely nem tartozik a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése körébe. Szintén nem érvényesíthet a társasház-közösség tulajdoni igényt sem.

A társasház-közösség jogképessége nem terjed ki a személyhez fűződő jog megsértésére alapított perre, ilyen perben a társasház-közösség fél nem lehet.

A társasház azonban jogképességgel rendelkezik, azokban a perekben, amelyeket új épület közös tulajdonban álló részeinek jótállási kötelezettség alá eső, illetőleg szavatossági igénnyel orvosolható hibái miatt indít.

A bírói gyakorlat szerint közös határvonal helyének megállapítása, a kerítés határvonalra való áthelyezése, az utcafronti kerítés helyreállítása, valamint a szomszédjogot sértő zavarásra alapított keresetek a társasháztulajdonú ingatlan háborítatlan használatára és birtoklására irányulnak. Mivel ezek az igények a tulajdonjog magánjogi védelmének eszközei, a közös tulajdon megvédésére szolgálnak és a Társasházi tv. szerinti közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézésére vonatkoznak. Ezekre a társasház-közösség korlátozott jogképessége fennáll.

Kimondta a Legfelsőbb Bíróság azt is, hogy a birtokvédelmi igény nem teszi szükségessé a birtokában sértett, vagy sértve érzett társasház tulajdonosainak együttes fellépését, ezt a társasház éppen a tulajdonok érdekében teheti meg önállóan a birtokvitában ugyanis meghatározott személyek perbenállására vonatkozó perjogi előírás nincs (Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.008/2007/4.).

2. A jogalanyiság kezdete

A társasház ugyan az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik, azonban jogalanyisága már ezt megelőzően, az alakuló közgyűlés megtartásának napjával megkezdődik.

Az alakuló közgyűlés joghatása ugyanis többek közt az, hogy azt követően a társasház-közösség megkezdheti a Társasházi tv. szerinti működést függetlenül attól, hogy a társasház – ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hiányában – esetleg még nem jött létre. Ez a Társasházi tv. 12. § (3) bekezdéséből következik, amely szerint az alakuló közgyűlést követően a tulajdonostársak – a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik. Mivel a törvény nem jelöli meg külön azokat a jogokat, illetve azokat a kötelezettségeket, amelyek a bejegyzés előtt megilletik, illetve terhelik a tulajdonostársakat, az alakuló közgyűlés megtartása után a még be nem jegyzett társasház-közösség jogalanyisága azonos a bejegyzett társasház-közösség jogalanyiságával.

A Legfelsőbb Bíróság egy eseti döntésében kimondta, hogy „A működését szükségszerűen megkezdő társasház-közösség az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető már az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előtt is.” (Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.22.476/2003.)

3. A társasház-közösség perbeli képviselete

A Pp. 49. § (2) bekezdésével [2018. január 1-je után indult perben a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. tv. 33. § (2) bekezdésével] összhangban [amely szerint, ha a fél jogi személy (nem természetes személy) nevében törvényes képviselője jár el a perben] a Társasházi tv. kimondja, hogy a perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. Ez azt jelenti, hogy a társasház-közösség képviseletében a perben a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke jár el. Ez a szabály kógens, sem a társasház-közösség sem a tulajdonostársak nem térhetnek el a képviselet szabályaitól, mert az eltérő rendelkezés harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

A perbeli cselekvőképességre vonatkozó szabály összhangban van a Társasházi tv. 50. § (1) bekezdésének szabályaival is, amely a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét mint a társasház-közösség ügyintéző szervét hatalmazza fel a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt.

A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke a társasház-közösség szervezeti képviselője. Bár ezt a törvény kifejezetten nem tartalmazza, a képviseleti jog a bíróság és más hatóság előtti képviseleten kívül minden harmadik személy, illetve a tulajdonostársak előtti képviseletre is vonatkozik.

A képviselet jelenti a közösség írásbeli és szóbeli képviseletét is, magában foglalja a közösséget jogosító, illetve kötelező bármely formájú és tartalmú jognyilatkozat megtételét, ideértve a perbeli jognyilatkozatokat is.

A képviseleti jogosultság a közös képviseleti tisztséggel jön létre, és annak megszűnésével szűnik meg.

Természetesen nincs akadálya annak, hogy a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a perbeli képviseletre jogi képviselőt hatalmazzon meg.

Érdekütközés esetén (például ha a közös képviselővel vagy az intézőbizottság elnökével szemben kell igényt érvényesítenie a társasház-közösségnek) a bíróság által kirendelt ügygondnok képviseli a társasház-közösséget.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2010. 2232. Azok a kereseti kérelmek, amelyek arra irányulnak, hogy a társasházközösséget alkotó tulajdonostársak jogvédelmet kapjanak a társasház tulajdonú ingatlan háborítatlan használata és birtoklása végett, helyes jogértelmezéssel a közös tulajdonnal kapcsolatos ügynek minősülnek. Az ilyen ügyek intézésével kapcsolatos perre a felperes társasházközösség jogképessége fennáll.

EBH2008. 1784. A társasházközösség által vagy a társasházközösség ellen indított perben előterjesztett több kereseti kérelem esetén külön-külön kell vizsgálat tárgyává tenni, hogy van-e a felek mindegyikének perbeli jogképessége. Ennek hiányában megalapozatlan a per megszüntetése.

EBH2008. 1783. A társasház perbeli jogképességgel rendelkezik, azokban a perekben is, amelyeket új épület közös tulajdonban álló részeinek jótállási kötelezettség alá eső, illetőleg szavatossági igénnyel orvosolható hibái miatt indít.

KGD2012. 36. Társasház közös tulajdonában álló önálló ingatlanrész csak szabályos szerződési akaratot tartalmazó közgyűlési határozat alapján jegyezhető be.

KGD2010. 39. Ráépítés címén – társasházi közös tulajdonban lévő padlástérre – kért bejegyzési kérelmet akkor lehet teljesíteni, ha a tulajdonostársak ebben megegyeznek.

KGD2003. 153. Társasház bejegyzése iránti kérelmet elutasító földhivatali határozat bírósági felülvizsgálatát lakóközösség – perbeli jogképessége hiányában – nem kérheti.

BH2016. 243. Az alapító okirat aláírásával a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséig függő jogi helyzet jön létre, a társasházzá alakuló tulajdonközösség azonban harmadik személyekkel szemben ez idő alatt is önállóan vállalhat kötelezettségeket.

BH2016. 87. A társasház perbeli jogképessége nem terjed ki a társasházi közös tulajdonban álló közös földrészletet terhelő telki szolgalom megszüntetése iránti igény érvényesítésére, ezért ilyen esetben a keresetlevelet idézés kibocsátása nélkül el kell utasítani, vagy a pert meg kell szüntetni. Ennek elmulasztása esetén a felülvizsgálati eljárásban a jogerős ítélet érdemben nem bírálható felül; a kúria a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem és csatlakozó felülvizsgálati kérelem korlátaira tekintet nélkül hatályon kívül helyezi és a pert megszünteti.

BH2015. 192. A társasházi tulajdonos tulajdonosi rendelkezési jogából fakadó iratmegismerési, másolatkérési jogát a 2003. évi CXXXIII. törvény nem korlátozza, annak – a felmerülő költségek és díjak megtérítésén túl – csak más személyek személyiségi, személyes adataik védelméhez fűződő jogai szabnak határt. A társasház azonban a szervezeti és működési szabályzatában meghatározhatja e jogok gyakorlásának kereteit, és korlátozhatja is az iratmegismerési, valamint az ahhoz kötődő másolatkérési jogot.

BH2015. 161. II. A társasház törvényes képviselőjének képviseleti joga az 1959. évi IV. törvény háttérszabályai szerint átruházható, a meghatalmazáshoz különleges alakszerűségre nincs szükség.

BH2014. 242. I. A társasház relatív jogképessége a közös tulajdonú területek utáni használati díj követelés tekintetében fennáll.

BH2014. 113. I. A 2003. évi CXXXIII. törvény 3. § (1) bekezdésében foglalt, harmadik személyekkel szembeni rendelkezés hatálytalanságát kimondó szabály ügyleti-képviseleti jellegű, a társasház közgyűlési határozataival kapcsolatos sérelmek orvoslására nem alkalmas. Az anyagi jogi jogszabályokkal ellentétes, a Tht. 42. §-a alapján meg nem támadott közgyűlési határozatok konkrét esetben történő érvényesülésének a kötelező rendelkezéseket tartalmazó anyagi jogi jogszabályok szabnak határt.

BH2014. 113. II. A Tht. 3. § (1) bekezdésében foglalt hatálytalanság, és a 42. § (1) bekezdésében használt érvénytelenség csupán szóhasználati azonosság a Ptk. kötelmi jogi fogalmaival, tartalmuk különböző. A Ptk. kötelmi jogi szabályai a társasház okiratai közül kizárólag az alapító okiratra alkalmazhatók.

BH2014. 113. IV. A társasház dologi jogi szempontból jelentős adataira – akár az alapító okiratban foglaltak ellenében is – a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatai az irányadóak.

BH2011. 41. A társasházközösség korlátozott perbeli jogképessége megítélésének szempontjai.

BH2008. 282. A társasházi törvény 10. § (3) bekezdése, illetve 3. § (2) bekezdése az ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem teszi lehetővé az olyan okiraton alapuló bejegyzést, amely nem tartalmazza a tulajdonostársak aláírását.

BH2008. 272. A társasház perbeli jogképességgel rendelkezik, azokban a perekben is, amelyeket új épület közös tulajdonban álló részeinek jótállási kötelezettség alá eső, illetőleg szavatossági igénnyel orvosolható hibái miatt indít.

BH2006. 252. A társasház perbeli jogképessége.

BH1999. 79. A társasházak a cégjegyzékbe nem jegyezhetők be, ezért az általuk kezdeményezett jogviták elbírálása nem tartozik a cégbíróságok hatáskörébe.

BDT2010. 2275. A közös tulajdonban és használatban álló épületrészek hibái miatt az igények érvényesítése során a társasház tagjai nem külön-külön, hanem a tulajdonközösség tagjaiként a többi taggal együtt – együttes jogosultakként – léphetnek fel a kötelezettel szemben. A társasház tulajdonostársainak közössége – az általa viselt közös név alatt – jogosult a közös tulajdonban álló épületrészek hibás teljesítéséből eredő szavatossági, jótállási vagy kártérítési igények érvényesítésére.

BDT2006. 1313. A társasházközösség kizárólag az épület fenntartásával és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyekben perelhet, illetve perelhető. Ezért a személyhez fűződő jog megsértésére alapított perben a társasház a Pp. 48. §-ában meghatározott perbeli jogképességgel nem rendelkezik.

Kúria Pfv.VI.21.013/2016/8. A közös képviselő által képviseleti jogkörét túllépve, a közgyűlési határozaton túlterjeszkedés miatt érvénytelen szerződés utólagos közgyűlési jóváhagyása.

Kúria Pfv.VIII.22.071/2011/7. A házmesteri lakás használati és közüzemi díjának érvényesítése a közös tulajdonnal kapcsolatos ügynek minősül, így az ezek tárgyában indított perre a társasház-közösség jogképessége fennáll.

Kúria Pfv.III.21.853/2012/5. A közös tulajdonú épületrészek működtetésével oki összefüggésben keletkezett károkért a társasház-közösség tartozik felelősséggel és ő kerül jogviszonyba a károsulttal. Ez megfelelően irányadó abban az esetben is, ha a kár valamelyik tulajdonostárs külön tulajdonában álló épület-részben keletkezett.

Fővárosi Ítélőtábla 8.Pf.20.167/2013/4. A társasház-közösséggel szemben a közös tulajdonban álló helyiség bérbeadására kötött szerződés megszegéséből eredő igények érvényesíthetők. E körben a társasház-közösség jogalanyisága megállapítható.

Debreceni Ítélőtábla Pf.I.20.296/2013/4. A társasház-közösség felelősségének megállapítása az épületről lehulló elemek által okozott kár megtérítése iránt indított perben.

Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.901/2012/4. Közös tulajdon megszüntetésének szempontjai olyan esetben, amikor egy tulajdonostárs kizárólag a társasház törzslapon nyilvántartott közös tulajdoni hányaddal rendelkezik anélkül, hogy külön tulajdonnal rendelkezne.

Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.22.151/2010/4. Az, hogy a társasház-közösség nem érvényesít kárigényt a szomszédos ingatlan folytatott építkezés miatt nem zárja el a tulajdonostársat attól, hogy ugyanezen építkezés miatt saját nevében a Ptk. 146. § (1) bekezdése alapján kártérítési igényt érvényesítsen.

Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.20.117/2010/4. A közös tulajdoni részek karbantartása a társasházakról szóló 2003. évi LXXXIII. törvény 24. § (1) bekezdése, valamint a Társasházi tv. 3. § (1) bekezdése alapján a társasház kötelezettségét képezi.

Fővárosi Ítélőtábla 2.Pf.21.638/2010/3. Az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése az a cselekvési terület, amelyen a társasház perbeli jogképességgel rendelkezik, így személyiségi jogoknak aktív, vagy passzív alanya nem lehet.

Fővárosi Ítélőtábla 2.Pf.20.231/2009/5. A társasház a személyhez fűződő jog megsértésére alapított perben a Pp. 48. §-ában meghatározott perbeli jogképességgel nem rendelkezik, ilyen perben fél nem lehet.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.22.476/2003. A működését szükségszerűen megkezdő társasház-közösség az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető már az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előtt is.

99/2010/Tht. 1. § (1)/ISZ Egy kivitelező lakóparkot épít, a lakások egy részét eladta. A társasház még nem alakult meg, de a kivitelező cég közös költséget számláz azoknak a tulajdonosoknak, akik már megvették a lakást. Számlázhat-e közös költséget a tulajdonosok felé a kivitelező?

3. § (2)

Hatályon kívül helyezte: 2009. évi LXXXIX. törvény 20. § (3). Hatálytalan: 2009. IX. 30-tól.

3. § (3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.

A tulajdonostársak kezesi felelőssége

A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint felelnek.

Azt, hogy mi minősül a közösség egészét terhelő kötelezettségnek, nem határozza meg a törvény. A joggyakorlat szerint minden olyan kötelezettség ilyennek tekinthető, amely az egész közösséget, és nem az egyes tulajdonostársakat terheli. A közösség egészét terhelő kötelezettség alapulhat szerződésen (például a társasház-közösség által a társasház felújítására kötött vállalkozási szerződésből eredő kötelezettség) vagy egyéb kötelmi jogcímen (például a társasház felújítása során a szomszédos ingatlanban okozott kár megtérítéséért fennálló felelősség).

A gyakorlatban elsősorban olyan szolgáltatások díját sorolhatjuk ide, mely szolgáltatásokat a társasház-közösség rendel meg, de azok végső, tényleges felhasználója, igénybevevője nem a társasház-közösség, hanem a külön tulajdonok tulajdonosai. Erre általában akkor kerül sor, ha az adott közműszolgáltatást a külön tulajdonokban nem lehet mérni (például nincsenek vízórák). Bármely közműszolgáltatás (például víz, áram, gáz, távfűtés stb.) díja minősülhet a közösség egészét terhelő kötelezettségnek. A közműszolgáltató elsődlegesen a társasház-közösségtől mint önálló jogalanytól követelheti az általa nyújtott szolgáltatás ellenértékét a vele kötött szerződés alapján. Amennyiben a társasház-közösség nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, a külön tulajdonok tulajdonosaival szemben is felléphet a közműszolgáltató a törvényben meghatározott kezességi szabály alapján.

Az, hogy ki jogosult a társasház egészét terhelő kötelezettség követelésére, nem érinti a kezesi felelősség fennállását. Éppúgy lehet jogosult valamely tulajdonostárs mint nem tulajdonos harmadik személy.

A külön tulajdonok tulajdonosainak felelőssége azon túlmenően, hogy mögöttes (elsődlegesen mindig a társasház-közösségtől kell követelni a kötelezettség teljesítését), korlátozott is. Az egyes tulajdonostársak felelőssége a tulajdoni hányaduknak megfelelő mértékre, illetve a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mértékre korlátozódik. A szervezeti-működési szabályzatban nem kötelező a tulajdoni hányadtól eltérő mértéket meghatározni, ez csupán egy lehetőség. Ha a szervezeti-működési szabályzat nem szabályozza a kérdést, akkor értelemszerűen a törvényi rendelkezés alapján irányadó a tulajdonostársak mögöttes tulajdoni hányad arányában fennálló kezesi felelőssége a közösség egészét terhelő kötelezettségekért.

A külön tulajdon tulajdonosainak kezesi felelősségét sem az alapító okirat, sem a szervezeti-működési szabályzat nem zárhatja ki érvényesen, de nem is szabályozhatja a törvénynél szigorúbban (például nem írhat elő egyetemleges felelősséget). E rendelkezések ebben a vonatkozásban kógensek. Eltérésre tehát csak a mérték vonatkozásban van lehetőség.

Egyebekben a tulajdonostársak kezesi felelősségére a Ptk. vonatkozó szabályait (Ptk. 6:416-6:426. §) kell megfelelően alkalmazni.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2009. 2061. A jogszabályban előírtaknak megfelelő – a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában terhelő – költségviselésről szóló társasházi közgyűlési határozat a kisebbség jogos érdekének lényeges sérelmére hivatkozással megalapozottan nem támadható.

BH2010. 253. A jogszabályban előírtaknak megfelelő – a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában terhelő – költségviselésről szóló társasházi közgyűlési határozat a kisebbség jogos érdekének lényeges sérelmére hivatkozással megalapozottan nem támadható.

BH2008. 275. A tulajdonostárs a társasházi közös tulajdont érintő állagmegóváshoz, fenntartáshoz feltétlenül szükséges munkálatok költségeinek megtérítését a társasháztól követelheti. A társasházat terhelő kötelezettségekért a tulajdonostársak – a tulajdoni hányaduk arányában – csak akkor kötelesek helytállni, ha a követelés a társasháztól nem hajtható be.

BH2005. 221. II. Nem a közös képviselőnek kell a tényleges károkozótól igényelnie a kár megtérítését, hanem a társasházközösségnek, a közösség valamennyi tulajdonostársa érdekében.

BDT2002. 595. A társasházi közös költség – a közüzemi szolgáltatónak megfizetett vízdíj – tulajdonostársak közötti felosztása tárgyában hozott, a jogvesztő határidőn belül a tulajdonostársak részéről meg nem támadott határozata utóbb a költség megfizetése iránt indult perben akkor is irányadó, ha az az érintett tulajdonostársra esetleg méltánytalan, sérelmes, téves rendelkezést tartalmaz.

Legfelsőbb Bíróság Pfv.VII.21.657/2009/6. A közös tulajdonban álló épületrészek egyik tulajdonostárs által elvégzett felújításának költségeit a társasház-közösség, illetve annak a társasház-közösségtől történő behajthatatlansága esetén a tulajdonostársak az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint viselik.

Hajdú-Bihar Megyei Bíróság 2.Pf.21.653/2008/3. A közös részen a társasház által igénybe vett (gáz, víz, takarítási, liftüzemeltetési stb.) szolgáltatás főszabályként tulajdoni hányad arányában terheli a tulajdonostársakat, ettől eltérő „igénybevétel” szerinti fizetési kötelezettség bíróság előtti számonkérése kisebbségi érdeksérelemre hivatkozással a társasház, mint jogi konstrukció létét kérdőjelezné meg. A tulajdonostársak összessége, mint közösség természetesen jogszabály deklaratív rendelkezésétől eltérően egyes költségek viselése körében rendelkezhet, a bíróság azonban annak autonómiájába nem avatkozhat be.

4. § (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket – e törvény eltérő rendelkezésének hiányában – megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre.

(2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.

1. A lakásra vonatkozó rendelkezések alkalmazása nem lakás céljára szolgáló helyiségre

E § értelmező rendelkezéseket tartalmaz. Kimondja, hogy a lakásra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre is. E főszabály alól csak abban az esetben van kivétel, ha maga a Társasházi tv. így rendelkezik. Ilyen szabályt azonban nem tartalmaz a törvény.

Visszafelé azonban ezen értelmező rendelkezés nem alkalmazható. A Társasházi tv.-nek a kizárólag a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre vonatkozó előírásai [Társasházi tv. 17. § (1) bek. b) pont, (2) bek., illetve 18–19. §] nem alkalmazhatók a lakásokra.

Azt, hogy az adott ingatlan lakásnak vagy nem lakáscélú helyiségnek minősül-e az ingatlan-nyilvántartási adatok, a tulajdoni különlapon feltüntetett megnevezés alapján kell elsősorban eldönteni.

„Lapozz bele!” módban ezek az oldalak nem érhetőek el.

Kérjük, vásárolja meg a teljes elektronikus könyvet weboldalunkon.

This page is not available in preview mode.

Should you wish to access the complete text, please purchase the full version of this e-book at our webpage.